Det seneste år er Aarhus vokset med 6.700 indbyggere. Større befolkningstilvækst er ikke nogensinde tidligere målt i Aarhus. Og det bliver intet problem for de mange nye borgere skaffe sig tag over hovedet. De senere år er der nemlig bygget mange flere boliger, end der er behov for. Boligbyggeriet er nu på vej ned på et meget lavere niveau.
Aarhus vokser med rekordfart for tiden.
Det seneste år er indbyggertallet steget med 6.700 - flere end nogensinde tidligere på et enkelt år i nyere tid. Det viser Danmarks Statistiks opgørelse over indbyggertal ved indgangen til 2. kvartal 2023.
Vi er nu 362.266 indbyggere i Aarhus Kommune. Det er 21.000 flere end for blot fem år siden.
Stigningen dækker over, at flere er flyttet til Aarhus fra andre del af Danmark, flere er flyttet hertil fra udlandet, og at der er et betydeligt fødselsoverskud, fordi antallet af fødsler langt overstiger antallet af dødsfald.
Medvirkende til den store stigning er det, at der det seneste år er kommet omkring 2.000 ukrainske flygtninge til Aarhus Kommune.
Aarhus har forbygget sig
Er der turbo på befolkningstilvæksten er det dog ingenting i forhold til de senere års vækst i boligbyggeriet.
Det seneste år er der færdiggjort 360.000 etagekvadratmeter boliger i Aarhus Kommune. Det er en del flere end de 315.000 kvadratmeter, som der er brug for med en vækst i folketallet på 6.700, og et snit på 47 kvadratmeter bolig pr borger.
Og der er en grund til de mange ”Til leje”-skilte, vi ser ikke mindst i de nye boligkvarterer rundt om i kommunen. De senere år er der nemlig opført i omegnen af dobbelt så mange bolig-kvadratmeter, som væksten i indbyggertallet kan opsuge.
- Der er bygget rigtig mange boliger i Aarhus de senere år. Også for mange. Aarhus har forbygget sig, kan du sige.
Sådan lyder det fra Mark Gibson, der er chefanalytiker i Realkredit Danmark.
Boligbyggeriet aftaler kraftigt
Så ja, det er lejers marked for tiden, hvor udbuddet af boliger er større end efterspørgslen.
- Men der er udsigt til en bedre balance. Niveauet for bolignybyggeri de kommende år er mærkbart lavere, end det vi har set de foregående år. Det seneste kvartal er der stort set ikke sat noget nyt boligbyggeri i gang i Aarhus Kommune, siger Mark Gibson og fortsætter:
- Det er særligt i Aarhus og Aalborg, at der er bygget til den høje side. I København er der en bedre balance. Der har man stille og roligt været på vej ned siden 2018/19. I København toppede boligbyggeriet på et lavere niveau, mens Aarhus stadig kører på den høje klinge.
Chefanalytikeren har ikke noget helt klart bud på, hvorfor boligbyggeriet i Aarhus er fortsat på et højt niveau, mens det har fundet ned på et lavere niveau i København.
- Men man skal huske, at takten i boligbyggeri ikke er noget man bare lige ændrer fra den ene dag til den næste. Det er som et kæmpestort containerskib, der skal vende. Det tager tid. Byggeprojekter kan let være både fem og otte år undervejs, fra en udvikler går i gang, til byggeriet står færdigt. Derfor går der også tid, fra man træder på bremsen, til vi ser et fald i boligbyggeriet, siger Mark Gibson.
Så mange flere er vi blevet i Aarhus
Alene de seneste fem år er indbyggertallet i Aarhus Kommune vokset med 21.000. Sådan ser tallene ud opgjort ved indgangen til 2. kvartal år for år:
2018: 341.272 indbyggere
2019: 345.545 indbyggere
2020: 349.956 indbyggere
2021: 352.348 indbyggere
2022: 355.607 indbyggere
2023: 362.266 indbyggere
Kilde: Danmarks Statistik
Han vurderer, at hvis Aarhus vokser med 4.500 indbyggere om året de kommende år, og boligbyggeriet kommer ned på det lave niveau, der tegner sig nu, vil det formentlig tage omkring fem år, før overbyggeriet er spist op.
Overskud: 3.500 ubeboede boliger
Danmarks Statistik opgør en gang om året, hvor mange boliger, der er, hvor der ikke er tilmeldt en beboer – et cpr-nummer.
Det seneste tal er fra 1. januar 2022. Dengang var der i Aarhus Kommune 8.700 boliger – lejelejligheder, ejerlejligheder, almene boliger, parcelhuse, rækkehuse og kollegieværelser - hvor der ikke var tilmeldt et cpr-nummer.
Forklaringen på det kan være mange: At boligen ikke kan lejes ud eller sælges, at den er ved at blive sat i stand eller skal rives ned, at køber eller ny lejer ikke er flyttet ind endnu, eller at beboeren har glemt at melde flytning.
I perioden 2010-17 lå antallet af boliger uden tilknyttet cpr-nummer ret konstant på omkring 5.200. Det er formentlig normalen for antallet af boliger, der på et givent tidspunkt er ubeboede.
De nyeste tal – 8.700 ubeboede boliger – indikerer altså, at der 1. januar 2022 var opført omkring 3.500 flere boliger, end der var brug for på det tidspunkt.
Det tal vil formentlig falde betragteligt de kommende år, når og hvis boligbyggeriet falder til det forventede meget lave niveau, og befolkningstallet fortsætter med at vokse.
Hvorfor står de tomme hvis folk har skreget på dem?
Også interessant at det tilsyneladende ikke påvirker prisen på ejerlejligheder.
Fordi det allermest akutte behov er dækket lige nu, efter at have været uindfriet i mange år. At bygge nogle få mere end der er brug for med det samme er at være på forkant med fremtidig efterspørgsel fremfor at opretholde unødig mangel når behovet utvivlsomt øges igen.
Langt størstedelen af de nye boliger er lejeboliger, som er den boligtype folk i allerhøjest grad har efterspurgt, så der er vel ikke nogen grund til at de skulle have en dramatisk effekt på prisen af EJERlejligheder…
Man ville normalt forvente at at stort udbud af lejelejligheder får priserne på ejerlejligheder til at falde.
Ikke nødvendigvis, nej. Der er tale om to forskellige målgrupper.
Det kan godt være at der er overlap mellem dem der har råd til at bo i dyr lejelejlighed og dem der har råd til at købe en lejlighed, men det er et fåtal af dem der bor til leje og langt de fleste nye lejligheder er ikke i det prisleje eftersom det ikke er der efterspørgslen er.